鼎茂策略百亿盈利只是“纸面富贵”，出险房企的翻身仗面临多个难题

　　百亿盈利只是“纸面富贵”，出险房企的翻身仗面临多个难题

　　作者：孙梦凡

　　地产企业普遍面临“盈利难”之际，部分出险房企却出现“大额盈利”。

　　近期，房企密集发布业绩报告，一个较为特殊但普遍的现象是：多家出险房企业绩“扭亏为盈”，比如碧桂园(02007.HK)、远洋集团(03377.HK)、旭辉控股集团(00884.HK)、佳兆业集团(01638.HK)等；融创中国(01918.HK)的亏损幅度也大幅收窄。

　　目前，龙头房企利润空间尚在收窄，出险房企何以改善业绩账本？答案藏在“债务重组收益”中。过去一年，房企债务重组出现实质性进展，前述“盈利”本质上是会计准则下的‌一次性债务减记‌，即债务账面价值超过清偿成本的部分计入当期利润。

　　业内认为，债务重组带来的账面收益，并不代表房企真正“上岸”。出险房企普遍面临资产缩水风险、存量刚性债务压力，同时大多失去扩张投资的能力；未来能否真正打赢“翻身仗”，仍需看整体市场的回暖程度，以及资产盘活的力度。

　　出险房企集体“扭亏”

　　房企2025年业绩仍在披露期，从已发布财报的企业看，“盈利难”仍是行业普遍困境。但在这股利润“缩水潮”中，多家出险房企的财报却“逆势而行”，出现减亏甚至盈利。

　　2025年度，碧桂园在连亏三年之后，当期实现营业收入约1549亿元、净利润16亿元。但是，撇除债务重组收益影响后，集团仍录得亏损，主要是由于开发业务毛利水平承压，以及对若干资产和物业项目计提减值准备等因素。

　　远洋集团去年归母净利润67.56亿元，主要因为其完成境外债务重组、境内债务重组取得重大进展，期内录得债务重组收益468.72亿元。如果撇除一次性债务重组收益的影响，远洋集团2025年的净利润表现依然为亏损状态。

　　去年，佳兆业集团也实现“扭亏”，且预期盈利规模更大，年度公司拥有人应占溢利不少于500亿元，而2024年度该数据表现为亏损285亿元。佳兆业扭亏为盈，同样因为该年度确认境外债务重组收益，撇除债务重组收益后预计仍为亏损。

　　另一家出险房企旭辉，2025年预计将“由亏转盈”，归母净利润将达到约170亿元至190亿元。在这背后，旭辉去年完成并公告的境外债务重组，产生相关收益约400亿元。剔除该收益影响，旭辉预计去年核心亏损约为75亿元至90亿元。

　　即便没有实现账面盈利，业内房企如融创，也靠债务重组收益出现“减亏”。去年，融创公司拥有人应占亏损约123.3亿元，相较上年度亏损幅度收窄约52.0%。期内，融创境外债务重组收益及境内债务重组收益合计约329.7亿元。

　　但正如这些房企在财报中所言，债务重组带来的收益是“非现金”“一次性”的。

　　同策研究院联席院长宋红卫告诉第一财经，这种“盈利”本质上是会计准则下的‌一次性债务减记‌，即债务账面价值超过清偿成本的部分计入当期利润。它反映了企业资产负债表的修复，但‌不代表销售回暖或盈利能力恢复‌。衡量企业上岸的核心标准，是企业销售回暖、盈利能力恢复并实现经营现金流回正。目前来看，大部分企业仍未达到这一标准。

　　中指研究院企业研究总监刘水也称，房企通过债务重组实现“扭亏为盈”，更多是会计层面的调整，而非经营状况的根本改善。债务人在债务重组中，因重组债务账面价值超过清偿现金、非现金资产公允价值或重组后债务账面价值而产生的差额，这笔差额需一次性计入当期利润，形成“债务重组收益”，若剔除债务重组收益后仍处于亏损。

　　债务重组不等于“上岸”

　　自2021年以来，房地产行业深度调整已有五年时间。部分出现资金危机的房企，通过长时间的斡旋与博弈，最终实现境内外公开债务重组，为企业生存赢得了时间与空间。

　　从房企最新财务报表看，这些完成债务重组的企业，确实在资产负债情况上有所改善。

　　以碧桂园为例，境内外债务重组的落地，使其减债近千亿。截至2025年底，碧桂园有息负债1480亿元，较2024年底的2535亿元下降1055亿元，降幅达42%。

　　2025年，融创有息负债也压降714.1亿元至1882.6亿元，较2021年底负债下降1334.5亿元。远洋集团2025年末贷款总额下降至508.52亿元，权益总额上升至18.99亿元。

　　此外，这些房企的“保交楼”工作基本进入尾声。数据显示，碧桂园2023年至2025年累计交付115万套房屋，保交付任务基本完成。融创在2022至2025年累计交付超72.2万套房屋，已从“保交付”攻坚状态，回归到正常“销售—交付”的模式。

　　大幅减债、爬过保交楼高峰，是否意味着出险房企已度过最艰难的时刻，有望重启经营？

　　刘水认为，这轮债务重组集中成功在2025年下半年，是房地产融资协调机制建立、债权人与房企长期博弈的结果。但债务重组完成不等于企业真正“上岸”，它主要解决了短期流动性风险，为修复资产负债表赢得了宝贵时间。如果后续销售不畅、经营未能改善，仍可能面临现金流再次断裂的风险。必须将债务重组视为新的起点，而非终点。

　　“目前来讲，出险房企是在政策支持以及债权人让步的前提下，实现了债务压力的缩减，企业能否恢复正常，主要依赖于再投资能力及盈利空间。”宋红卫认为。目前来看，这些房企大部分暂时失去了再投资能力，未来盈利空间较为有限。

　　宋红卫表示，出险房企要恢复正常经营，还面临多个主要难题：一是市场层面，目前楼市仍未止跌回稳，只在核心城市出现企稳迹象。第二，企业资产缩水风险，出险房企的现存货值主要布局在一线城市之外，相当一部分城市能级较低，资产缩水明显，未来变现仍有难度。

　　此外，尽管大部分出险房企凭借“债转股+本金削减+展期”重组方案，实现债务规模大幅压降，但是未来仍然要偿还一定规模的债务，且债务是刚性的。如果市场回暖不及预期、企业资产持续缩水，就会导致现金流与债务的错配，可能出现二次违约的情况。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进也告诉第一财经，房企的债务风险仍然不容忽视，两会政府工作报告中都有提及，是化解房地产金融风险的重中之重。在企业经营层面，仍需持续关注房企的销售数据、土地去化情况以及资产出售价值等关键指标。

　　房企在关键一年的动作

　　在短期债务警报解除、长期经营面临挑战的情况下，出险房企后续何去何从？从目前房企披露的计划看，有房企将工作重点放在资产盘活上，有的房企则主要做轻资产赛道。

　　以融创为例，随着保交付任务基本完成、公开市场债务风险化解工作收官，引入资金盘活项目、解决项目债务问题，将是其今年工作的“重中之重”；公司将加大力度推动与资产管理等能提供增量资金的机构合作，加快化解项目债务风险、盘活优质项目。

　　过去一年，融创盘活了12个地产项目，并预计将从中获得约112亿元的资金，用于解决项目现有债务问题和启动项目开发建设，截至目前已收到约85.8亿元资金。融创还认为，充足的土地储备将是其解决地产项目债务问题、经营逐步恢复的重要基础。

　　碧桂园同样将今年视为恢复经营的重要一年。碧桂园集团董事会主席杨惠妍在2026年度工作会议上表示，要争取在2026年年中完成大部分交房任务，从而腾出更多精力修复资债表，推动经营性现金流回正，最终目标是公司整体现金流和利润均为正。

　　业内一家出险房企内部人士则表示，目前公司将轻资产业务放到了重要位置，既要做好重资产的价值挖掘，也要加快轻资产的拓展步伐。重资产方面，目前还在处理债务问题，谈新的投资发展还为时过早；轻资产则可以借助专业能力，延续团队、保持品牌影响力。

　　对此宋红卫表示，房企轻资产转型尽管是一个好方向，但是轻资产对应的是“轻盈利空间”，与房企的存量债务仍然存在较大错配。严跃进认为，轻资产领域并非想象中那般充满市场机会，房企后续发展的关键是找准新技术，探索新的业务增长点、寻求突破。

　　刘水表示，出险房企要真正恢复“造血能力”，实现可持续经营，仍需在以下方面采取切实措施。一是加速销售回款，盘活存量资产，这是恢复现金流的根本。二是业务聚焦与优化，剥离或处置非核心、低效资产，转向更注重资产质量、经营稳健和财务安全的发展模式。此外，外部环境支持至关重要，行业整体销售回暖是房企稳定经营的基础。